PRECISAZIONI Banche, nuovo regalo del governo? Risposte e novità sulle famose 7 rate – Bufale.net

Il nostro precedente articolo relativo alla vicenda della “facoltà di esproprio della casa per ritardato pagamento di sette rate” ha suscitato parecchio clamore. Riteniamo pertanto sia indispensabile riprenderlo e rispondere ad alcune domande e dubbi posti in questi giorni dagli utenti in pagina e nei commenti all’articolo stesso. Insomma, un bel po’ di precisazioni.

Innanzitutto, ricordiamo che il tutto nasce da un recepimento ed attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali (Atto del Governo n. 256). In particolare, due sono gli elementi sui quali vorremmo porre la vostra attenzione, ossia l’articolo 7 e l’articolo 28:

Articolo 7
Norme di comportamento da rispettare quando si concedono crediti ai consumatori

1. Gli Stati membri esigono che il creditore, l’intermediario del credito o il rappresentante designato, quando mettono a punto prodotti creditizi o concedono, fungono da intermediari o forniscono servizi di consulenza relativi a crediti e, se del caso, a servizi accessori ai consumatori o quando eseguono un contratto di credito, agiscano in maniera onesta, equa, trasparente e professionale, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori

[…]

Articolo 28
Morosità e pignoramenti

1. Gli Stati membri adottano misure per incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia.
2. Gli Stati membri possono imporre che, qualora al creditore sia consentito definire e imporre al consumatore oneri derivanti dall’inadempimento, tali oneri non siano superiori a quanto necessario per compensare il creditore dei costi sostenuti a causa dell’inadempimento.
3. Gli Stati membri possono consentire ai creditori di imporre oneri aggiuntivi al consumatore in caso di inadempimento. In tal caso, gli Stati membri fissano un limite massimo per tali oneri.
4. Gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito.
5. Se il prezzo ottenuto per il bene immobile influisce sull’importo dovuto dal consumatore, gli Stati membri predispongono procedure o misure intese a consentire di ottenere il miglior prezzo possibile per la vendita del bene immobile in garanzia.
Se a seguito di una procedura esecutiva rimane un debito residuo, gli Stati membri assicurano che siano poste in essere misure intese a facilitare il rimborso al fine di proteggere i consumatori.

Il governo attualmente sta lavorando per apportare modifiche provvedimento prevedendo che si possa invocare la risoluzione per inadempimento (e non più per ritardato pagamento), con un numero maggiore di rate insolute, che passerebbero da 7 a 18 , con tutta probabilità con inserimento della possibilità di  derogare contrattualmente  all’articolo 40 comma 2 del T.U.B., oltre alla precisare che la norma non avrà effetti retroattivi e sui criteri di nomina dei periti («super partes, magari dal presidente del Tribunale» – Sole24Ore), inoltre la vendita comporterà  l’estinzione del debito anche nel caso in cui la successiva vendita del bene dovesse risultare inferiore al debito residuo.

Il presidente dell’Abi è intervenuto per dichiarare che tale norma non riguarda né i crediti deteriorati, né i fatti passati, ed ha ribadito che “non c’è alcun rischio di avere la casa pignorata”:

«Non c’è rischio di avere la casa pignorata», ha chiarito ieri il presidente Antonio Patuelli. Che aggiunge: «Ho studiato il documento del governo che recepisce la direttiva e non riguarda fatti passati, ma eventualità, possibilità per il futuro, è una cosa lasciata alla libera contrattazione tra le famiglie e gli istituti bancari, e non riguarda il passato e i crediti deteriorati».

Entrando nel concreto, ricordiamo che, seppure l’articolo 40 comma due del T.U.B. prevedesse già la possibilità di invocare decadenza dal beneficio del termine ed agire giudizialmente per l’esecuzione immobiliare, tale fattispecie quasi mai riguarda casi di ritardato pagamento, ma di sofferenze generate da situazioni di conclamata insolvenza. Si parla di debitore insolvente:

insolvènte agg. [comp. di in-2 e solvente, come sinon. di solvibile «che è in grado, cioè, di pagare i proprî debiti»]. – Che non è nella condizione di soddisfare, o che non soddisfa, le proprie obbligazioni: debitore, commerciante, ditta insolvente.

In primis, la facoltà contrattuale attribuita dal T.U.B. non esimeva né esonera la banca dall’agire nel rispetto del principio di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (ragion per cui invocare decadenza dal beneficio del termine facendo leva su inadempienze passate potrebbe trasformarsi in un pericoloso boomerang in caso di risoluzione arbitraria).

In secondo luogo: è davvero conveniente per una banca svendere un immobile per aggredire il mutuatario? La risposta è no. Ciò perché l’eventuale credito residuo, non più assistito (e mitigato) da garanzia reale, già a sofferenze, obbligherebbe l’ente erogatore ad accantonare quasi la totalità dell’importo a “fondo rischi” con probabile aggravio dell’accantonamento in caso di vendita molto al di sotto del cosiddetto “loan to value” residuale valgono inoltre le considerazioni effettuate nell’articolo precedente relativamente al possibile effetto negativo sui prezzi.

Evidenziamo, inoltre, che attualmente le spese giudiziali e dell’esecuzione, oltre agli interessi moratori, sono a carico del mutuatario fino all’integrale soddisfacimento del credito della banca e che la stessa ha conseguentemente già facoltà di aggredire il mutuatario (e gli eventuali garanti) anche immediatamente.

Quanto al presunto “regalo alle banche” in materia di risparmio fiscale ci preme rendere noto una precisazione: quello riguarda un provvedimento differente, ossia l’articolo 16 del decreto legge n.18/2016 del 14/02/2016, in Gazzetta Ufficiale del 15/02/2016 n. 37. La norma, la cui parte finale è omessa da quasi tutte le testate giornalistiche, è la seguente:

1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all’articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni.

Essa, infatti, è applicabile a tutti i decreti di trasferimento emessi dal 16 febbraio 2016 (data di entrata in vigore del DL) al 31 dicembre 2016 e, come detto, necessita che l’immobile venga ritrasferito nei due anni successivi. Nel caso non avvenga e, quindi, non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora previsti dall’art. 55 comma 4 del DPR 131/98.

Da qui facciamo un piccolo ragionamento. Alcuni quotidiani parlano di “defiscalizzazione degli importi incassati con le esecuzioni immobiliari a vantaggio delle banche”, ma gli importi incassati non sono funzionali al ripianamento del maggior credito delle banche? Non è forse vero che l’eccedenza andrebbe comunque versata al mutuatario nel caso di importo eccedente il debito residuo del mutuo? L’obbligo di rivendita entro due anni, con l’introduzione di sanzioni nel caso in cui tale vendita non si concretizzi, ha il puro scopo di rilanciare il mercato immobiliare legato alle esecuzioni o a procedure concorsuali, svuotare (o liberare) gli istituti di vendite giudiziarie da molte procedure esecutive che hanno tempi incredibilmente lunghi. Chi acquisterà un bene, godendo di tali agevolazioni, dovrà rivenderlo in tempi brevi e, per quanto ovvio, la rivendita successiva sarà gravata da imposta di registro, imposta catastale ed eventuale imposta ipotecaria. In pratica: nessun regalo, almeno alle banche.

Quanto ai dubbi sollevati in tema di revocatoria fallimentare da alcune testate, ricordiamo che questo decreto riguarda esclusivamente mutui residenziali per l’acquisto della prima casa da destinare ad abitazione principale, da parte di consumatori come riportato:

“L’articolo 120-quinquies reca le definizioni – mutuate dall’articolo 4 della direttiva MCD – rilevanti ai fini del nuovo Capo I-bis, in alcuni casi allineando le nozioni già definite dal testo unico a quanto previsto dalla direttiva. In particolare, ai sensi della lettera b) del comma 1, il “consumatore” è il soggetto che agisce per scopi estranei all’attività “imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale” eventualmente svolta dal medesimo soggetto”

Parliamo, di norma, di “soggetti non fallibili“.

Legittimi i dubbi sul rispetto della par condicio tra i creditori, in quanto l’immediato trasferimento della proprietà dell’immobile alla banca, infatti, vincolando il bene al soddisfacimento del creditore stipulante, lo sottrae all’aggressione degli altri eventuali creditori, tuttavia ricordiamo che anche oggi, nella pratica, il creditore ipotecario (banca) ha già una ipoteca sul bene, di solito prima in grado. In caso di eventuale pignoramento immobiliare, anche successivo, la banca interverrebbe ai sensi dell’articolo 105 del CPC opponendo la garanzia reale preesistente, conseguentemente non sembrano esservi posizioni particolarmente di vantaggio per la banca, salvo evitare di intervenire a pignoramenti in fase di esecuzione, in siffatta ipotesi, che dovranno tuttavia essere ben chiarite dal legislatore.

Per farla breve, l’atto tende a fornire strumenti di recupero più efficienti e meno onerosi (anche per il cliente debitore, e non “risparmiatore” come viene definito da alcuni) già utilizzati da altri stati membri dell’Unione europea, che consentirebbero allo stesso di liberare nuove risorse a beneficio di clientela maggiormente meritevole (sotto il profilo creditizio), diminuendo sostanzialmente il costo di accesso al credito a beneficio di tutti.

Concludendo, dobbiamo sottolineare nuovamente le recenti novità riportate dall’Ansa il 3 marzo 2016 alle ore 20:58:

Mutui, si cambia. La casa passa alla banca dopo 18 rate non pagate.  La bozza di parere predisposta dal Pd in Commissione finanze con modifiche già concordate con il governo prevede un’estensione delle garanzie già previste dallo schema di decreto di recepimento della direttiva europea sui mutui. I parlamentari Pd segnalano, tra l’altro, come l’inadempimento per morosità sia di 18 rate e non di sette. Si tratta inoltre di “mancato pagamento” e non di “ritardato pagamento”.

Questa modifica rende di fatto un grosso favore al debitore che oltre a non dover essere “ritardatario” avrebbe addirittura un anno e mezzo di rate consecutive non pagate (si, consecutive perché appunto non si parla di ritardo, è estremamente ovvia la questione).

Nonostante ciò, che di fatto cambia totalmente la prospettiva di possibilità legata all’eventuale espropriazione della casa, il vice Presidente della Camera Luigi Di Maio dichiara quanto segue:

“Vogliamo il ritiro non ci bastano i contentini” spiega il vice presidente della Camera Luigi Di Maio arrivato al sit-in insieme ad altre decine di parlamentari. “Le modifiche di cui si parla sono un contentino, anche quella dello spostamento da 7 a 18 rate per la confisca dell’immobile” dice Di Maio che definisce “gravissimo il fatto che il governo metta le mani sulle case degli italiani”.

In questo caso, ritirando l’intero atto del Governo torneremo di fatto allo status precedente, dove ancora è possibile dopo 7 rate non consecutive pagate in ritardo (e ricordiamo essere “ritardi gravi“) la banca potrebbe comunque intervenire per le vie giudiziali.

Parlandone con un amico, la prima impressione è che pochi intermediari, potendo scegliere, decideranno di utilizzare l’art 120 del T.U.B. così formulato, a meno che non riguardi stipule di mutui con importo da finanziare contenuto in rapporto al valore di perizia, ma riteniamo sia ancora presto tracciare ipotesi.

Siamo comunque sicuri che il ritiro del provvedimento, così formulato, sia una buona idea?

Ringrazio Enrico per la consulenza.

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