Una pratica comune può diventare un errore nel verbale di condominio e costar caro

Una pratica comune può diventare un errore nel verbale di condominio e costar caro: e parliamo dell’uso di comunicare sia la prima che la seconda convocazione assembleare invitando di fatto i condomini a mandar deserta la prima

Enfasi su quel di fatto: è cosa questa assai importante. Farlo male, o non tenere conto alcune formalità può diventare un enorme problema, come esaminato brillantemente dal portale “La Legge per Tutti”

Partiamo quindi dalle basi.

Perché si arriva alla seconda convocazione

L’articolo 1136 del codice civile è piuttosto chiaro:

“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. […]

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Tradotto dal legalese, significa che agendo direttamente in prima convocazione hai bisogno di più condomini e un quorum deliberativo maggiore.

Cose complicate da ottenere nell’ambiente moderno in cui buona parte dei condomini tendono a disertare le assemblee tranne che per lamentarsi di spese e manutenzione e quando si presentano lo fanno per trasformare l’assemblea in rissa, o quantomeno in un meschino sfogatoio di acredini e rancori dove il “condomino di lunga data” si inventa vassallo, valvassino e valvassore cercando di esibire il proprio centro di potere.

Quindi è diventato ormai usuale convocare la prima assemblea di condominio e, in caso di mancato raggiungimento del quorum, la seconda già nella stessa nota, evidenziata per sostituire un immaginario “occhiolino” che invita a non farsi vivi alla prima assemblea e presentarsi alla seconda.

Un invito “più sfacciato” semplicemente non è possibile.

La Giurisprudenza di Merito ci ricorda infatti che «l’invito inserito dall’amministratore nella convocazione a presentarsi solo all’assemblea di seconda convocazione trasforma quest’ultima in assemblea di prima convocazione e, per la sua validità, occorre che sia raggiunto il quorum del comma 1° dell’articolo 1136 Codice civile» (Corte di appello Milano 13 ottobre 1978, Tribunale Bologna 8 gennaio 1992).

È logica prima che diritto: un invito che dicesse espressamente “la prima convocazione non esiste, venite alla seconda” ammetterebbe l’inesistenza della prima, e quindi che la prima in realtà è la seconda, con quello che comporta.

Una assemblea neppure tentata (anche se il malcostume diffuso ma “accettato” porta a farlo giusto formalmente) di fatto non esiste: siamo alla versione giuridica del paradosso del novax che accusa il Governo di “volergli fare la quarta dose di vaccino” quando non ha fatto neppure la prima perché probabilmente ha anche saltato le vaccinazioni pediatriche in culla.

Ma non solo.

Un errore nel verbale di condominio: la convocazione fantasma

Sappiamo quindi che almeno devi tentarla la prima assemblea. E per tentarla devi averne traccia.

Non puoi avere un’assemblea “fantasma” della quale nessuno ha memoria, nessuno ha traccia, nessuno ha prova. Il condomino dissenziente avrà buon gioco a dichiarare che la prima assemblea non esiste, quindi la seconda assemblea è la prima, quindi non sono stati rispettati i quorum, ergo nessuna decisione è valida.

Ancora una volta soccorre la Giurisprudenza, ricordando che «la necessità di redigere il verbale sussiste anche quando l’assemblea condominiale non si sia costituita regolarmente ovvero non abbia deliberato» (Cass. n. 5014/1999).

Quindi torniamo all’errore tipico: l’amministratore invia a mani, fax, raccomandata o PEC (e già qui possiamo storcere il naso nella convocazione “infilata alla chetichella” nella buchetta delle lettere o mandata in mezzi di posta ordinaria: l’art. 66 disposizioni attuazione c.c. è tassativo) la “prima e seconda convocazione”, la prima va deserta, ci si vede tutti alla seconda per il verbale, il verbale della prima non esiste.

Va da sé che a questo punto delle due l’una e la terza opzione non ti è concessa: o l’assemblea deserta viene comunque munita di un verbale negativo dove le poche persone presenti (almeno l’amministratore di condominio e il segretario possiamo dichiarare palese ci siano…) dichiarano che nessun altro è comparso oppure alla seconda convocazione si dà atto che la prima è andata deserta.

Deve esserci una traccia del fatto che sia esistita una “convocazione numero uno”, altrimenti succede che senza l’uno, sarà il due a diventare uno consentendo ai condomini dissenzienti di impugnare le delibere contenute nel citato verbale, quello “non proprio secondo, ma non è che proprio primo, famo a fidasse va”.